Kurzvermietung bzw. Ferienvermietung

Die Kurzvermietung, auch als Ferienvermietung oder kurzfristige Vermietung bezeichnet, ist eine Art der Vermietung von Immobilien, bei der diese für kurze Zeiträume an Gäste, Geschäftsreisende oder Urlauber vermietet werden. Im Gegensatz zur langfristigen Vermietung, bei der Immobilien für Monate oder Jahre vermietet werden, erstrecken sich Kurzvermietungen normalerweise über wenige Tage bis hin zu einigen Wochen (maximal 6 Monate ohne Meldepflicht).

Die Kurzvermietung ist besonders in touristischen Gebieten beliebt, da sie Urlaubern eine flexible und oft kostengünstigere Alternative zu Hotels bietet. Ferienwohnungen, Ferienhäuser, Apartments und andere Arten von Unterkünften können über verschiedene Plattformen und Websites, wie zum Beispiel Airbnb, Booking.com oder ähnliche, für Kurzvermietungen angeboten werden.

Vorteile der Kurzvermietung:

1. Zusätzliches Einkommen: Kurzvermietungen können eine lukrative Einnahmequelle darstellen, insbesondere in beliebten Touristenregionen oder zu Spitzenzeiten.

2. Flexibilität für Vermieter: Kurzvermietungen ermöglichen es Vermietern, ihre Immobilie selbst zu nutzen oder für persönliche Zwecke freizugeben, wenn sie nicht vermietet ist.

3. Attraktivität für Gäste: Reisende suchen oft nach komfortablen und individuellen Unterkünften. Kurzvermietungen bieten eine einzigartige Erfahrung im Vergleich zu Standardhotels.

4. Saisonale Anpassung: Kurzvermietungen können es Vermietern ermöglichen, saisonale Nachfrageschwankungen zu nutzen und in Zeiten mit hoher Nachfrage höhere Preise zu erzielen.

5. Persönliche Betreuung: Vermieter haben oft direkten Kontakt mit den Gästen und können eine persönliche Betreuung und Gastfreundschaft bieten.

Nachteile der Kurzvermietung:

1. Höherer Verwaltungsaufwand: Die Kurzvermietung erfordert häufig mehr Zeit und Ressourcen für die Verwaltung, Reinigung, Wartung und Kommunikation mit den Gästen.

2. Unvorhersehbare Auslastung: Die Belegung kann stark schwanken, insbesondere in Nebensaisonzeiten, was zu Leerständen führen kann.

3. Rechtliche Einschränkungen: In einigen Gebieten gibt es strenge Regulierungen oder Beschränkungen für Kurzvermietungen, die beachtet werden müssen.

4. Mögliche Abnutzung: Kurzzeitige Gäste können zu mehr Verschleiß an der Immobilie führen, was möglicherweise häufigere Reparaturen erfordert.

5. Konkurrenz: Die Kurzvermietungsbranche ist oft wettbewerbsintensiv, und es kann schwierig sein, sich von anderen Angeboten abzuheben.

Wie sieht die rechtliche Situation bei Kurzzeitvermietungen aus? Gibt es Beschränkungen oder Regeln, die beachtet werden müssen?

Hier sind die wichtigsten Aspekte im Überblick:

Erlaubnis: Bevor Sie mit der Kurzzeitvermietung beginnen, ist es wichtig sicherzustellen, dass dies in Ihrer Immobilie überhaupt erlaubt ist. Als Mieter benötigen Sie die Zustimmung Ihres Vermieters, da ansonsten eine fristlose Kündigung drohen kann. Auch als Eigentümer gibt es je nach Bundesland und Region unterschiedliche Regelungen bezüglich der Erlaubnis für Kurzzeitvermietungen. Wenn Sie die Kurzzeitvermietung langfristig und regelmäßig durchführen möchten, könnte eine Nutzungsänderung und eine Baugenehmigung erforderlich sein.

Zweckentfremdungsverbot: Es kann sein, dass ein sogenanntes Zweckentfremdungsverbot gilt, das die Vermietung an Touristen nur in bestimmten Gebieten erlaubt und in anderen Gebieten, wie Wohngebieten, untersagt, um den Wohnraum für ansässige Bürger freizuhalten. Daher ist es wichtig, die entsprechenden Gesetze und Regelungen in Ihrer Region zu prüfen.

Zeitraum: Rechtlich gesehen bedeutet "kurz" zwischen einem Tag und maximal 6 Monaten. Wenn die Vermietung länger als 6 Monate dauert, gilt sie nicht mehr als Kurzzeitvermietung, sondern wird als langfristige Vermietung angesehen.

Steuern: Die Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung unterliegen der Einkommenssteuerpflicht und müssen in der Steuererklärung angegeben werden. Gewinn und bestimmte Ausgaben, wie Handwerkerkosten, können dabei berücksichtigt werden. Bei Vermietung von selbstgenutztem Wohnraum kann die 520-Euro-Freigrenze genutzt werden: Bis zu 520 Euro Miete pro Jahr müssen nicht angegeben werden. Wenn eine Gewinnerzielungsabsicht erkennbar ist, sind die Einnahmen jedoch generell steuerpflichtig. Ab einem Bruttoumsatz von über 22.000 Euro kann zusätzlich Umsatzsteuer anfallen. Es besteht auch die Möglichkeit, dass Gewerbesteuern anfallen, abhängig davon, ob die Vermietung als Gewerbe eingestuft wird. Die Kapitalertragssteuer und Körperschaftssteuer können ebenfalls anfallen, je nach Art des Unternehmens.

Es ist wichtig professionelle Beratung einzuholen, um rechtliche Probleme zu vermeiden und die Kurzzeitvermietung ordnungsgemäß zu betreiben.

Private- oder gewerbliche Vermietung

Grundsätzlich können Sie die Kurzzeitvermietung privat oder gewerblich betreiben. Die Entscheidung, welche Art der Vermietung vorliegt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Einige Indikatoren deuten jedoch eher auf eine gewerbliche Vermietung hin, darunter:

1. Tageweise Abrechnung: Sie rechnen mit den Gästen pro Tag ab.
2. Zusatzleistungen: z.B. Frühstücksservice.
3. Wechselnde Gäste: Sie beherbergen häufig wechselnde Gäste bei Ihrer Vermietung.
4. Weitere Wohnungen: Sie vermieten mehrere möblierte Wohnungen im selben Gebäude.
5. Marketing: Sie betreiben umfangreiches Marketing, das über die Einstellung von Inseraten auf den bekannten Plattformen hinausgeht.
6. Verwaltung: Sie lassen Ihre Immobilien durch ein von Mitarbeitern betreutes Büro verwalten oder verwalten nicht nur Ihre eigenen, sondern auch fremde Immobilien.
7. Zeitaufwand: Sie verbringen den Großteil Ihrer Zeit mit der Verwaltung der Vermietung.
8. Gewinnerzielungsabsicht: Geplanter Gewinn durch Vermietung oder durch den Weiterverkauf.
9. Personal: Sie haben Mitarbeiter für die Vermietung angestellt, die für die Gäste erreichbar sind. Z.B. telefonische Hotline, Rezeption, Frühstücksservice.

Wenn die genannten Punkte auf Ihre Vermietung zutreffen und somit ein "hotelähnlicher Charakter" vorherrscht, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass sie als Gewerbe eingestuft wird. In diesem Fall besteht eine Anzeigepflicht gegenüber der örtlichen Gewerbeaufsicht. Sie müssen dann ein Gewerbe anmelden und ab einem jährlichen Gewinn von über 24.500 Euro Gewerbesteuer zahlen (Stand September 2022). Wenn dies nicht auf Sie zutrifft und Sie vermutlich nur eine Einheit (Ferienwohnung, Zimmer oder Apartment etc.) in privater Organisation vermieten, müssen Sie höchstwahrscheinlich kein Gewerbe anmelden. Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie in meinem Blogartikel: "Ferienwohnung & Ferienhaus richtig anmelden".

Kurzvermietung als Investition

Als Investor müssen Sie sich um die Werbung und den Vertrieb Ihrer Immobilie kümmern sowie für die Reinigung und Instandhaltung der Unterkunft sorgen. Es gibt auch einige Risiken, die berücksichtigt werden müssen: Die Nachfrage nach Kurzzeitvermietungen ist stark saisonabhängig und kann daher schwanken. Zudem besteht die Möglichkeit, dass Mieter die Wohnung beschädigen oder etwas stehlen, selbst bei kurzen Mietzeiten. Daher ist es wichtig, dass Sie vor einer Investition in Kurzzeitvermietung sorgfältig abwägen, ob diese Risiken für Sie tragbar sind.